Cour de cassation du 9 juillet 2025 : ce que cela change pour les prêts CHF

Le contexte des prêts immobiliers en francs suisses

Les prêts immobiliers en francs suisses— aussi appelés prêts CHF — ont été principalement commercialisés entre les années 2000 et 2010 par plusieurs établissements bancaires français. Ils s'adressaient souvent à des emprunteurs frontaliers percevant des revenus en CHF, mais aussi à des emprunteurs ayant des revenus en euros, attirés par des taux d'intérêt apparemment avantageux.

La structure de ces prêts crée une asymétrie fondamentale : le bien financé est situé en France et valorisé en euros, tandis que la dette dépend du franc suisse. Lorsque le taux EUR/CHF évolue défavorablement — ce qui fut le cas à partir de 2011 — la contrevaleur en euros du capital restant dû peut augmenter substantiellement.

Ce contentieux porte principalement sur la qualité de l'information remise aux emprunteurs avant la signature : la banque a-t-elle expliqué clairement le mécanisme de change, ses effets concrets et les risques à long terme ? C'est cette question qui a donné lieu à une jurisprudence progressivement structurée.

Ce que la Cour de cassation a rappelé le 9 juillet 2025

Le 9 juillet 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux décisions importantes dans des dossiers relatifs à des prêts immobiliers en francs suisses :

• Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, n° 24-19.647
• Cass. 1re civ., 9 juillet 2025, n° 24-18.018

Ces arrêts précisent plusieurs points importants pour les prêts CHF. D'abord, le risque de change doit être apprécié sur toute la durée du contrat, pas seulement au moment de la souscription. L'emprunteur devait être en mesure de comprendre les effets possibles d'une appréciation du franc suisse sur le capital restant dû tout au long de la vie du prêt.

Ensuite, l'information remise devait être suffisamment transparente pour permettre à un emprunteur normalement attentif de comprendre le fonctionnement concret du mécanisme de change. Une clause générale dans les conditions générales ne peut pas valoir information éclairée si elle ne permet pas une compréhension concrète des effets économiques.

Enfin, le statut de frontalier — c'est-à-dire le fait de percevoir des revenus en CHF — ne constitue pas, à lui seul, une présomption suffisante de compréhension du risque sur la durée.

Pourquoi les frontaliers peuvent être concernés

Pendant longtemps, le statut de frontalier — percevoir ses revenus en CHF — a pu être présenté comme une protection naturelle. L'argument était le suivant : si l'emprunteur gagne en CHF et rembourse en CHF, le risque de change est naturellement absorbé.

La Cour de cassation rappelle que ce raisonnement atteint ses limites. D'abord, le bien immobilier est valorisé en euros : lors d'une revente, c'est le prix en euros qui est perçu. Si le capital restant dû en CHF dépasse ce prix une fois converti, l'emprunteur supporte une perte. Ensuite, la situation professionnelle peut évoluer : retraite, retour en France, perte d'emploi suisse. À ce moment-là, la couverture naturelle supposée par les revenus en CHF disparaît.

L'obligation d'information portait précisément sur ces scénarios d'évolution défavorable : la banque devait alerter sur les effets possibles en cas de revente, d'évolution professionnelle ou de variation du taux de change sur la durée. Pour comprendre ces mécanismes en détail, consultez notre article sur le prêt CHF frontalier.

Ce que ces arrêts ne signifient pas

Ces décisions sont importantes, mais elles doivent être comprises avec précision. Elles ne signifient pas que tous les prêts CHF sont automatiquement contestables ni que tous les recours aboutissent.

Quels documents relire après ces décisions ?

Ces décisions renforcent l'importance de disposer des pièces contractuelles. Voici les documents à réunir et à relire en priorité :

• Offre de prêt — vérifier si la devise et le mécanisme de change sont clairement décrits.
• Conditions particulières — les clauses relatives à la devise, au taux de change et au capital sont généralement dans cette section.
• Notices d'information sur le risque de change — leur présence, leur précision et les scénarios chiffrés éventuels.
• Simulations remises avant signature — vérifier si elles illustrent des scénarios de variation EUR/CHF défavorables.
• Tableaux d'amortissement— permettent de reconstituer l'évolution du capital en CHF et sa contrevaleur en euros.
• Avenants éventuels — une renégociation peut avoir modifié les conditions initiales du contrat.
• Échanges avec la banque — courriers, emails ou courriers électroniques relatifs au prêt.

Pour une liste complète et un guide de lecture, consultez le guide sur les documents à vérifier pour un prêt CHF.

Comment utiliser cette jurisprudence dans une première vérification ?

Ces décisions sont un point de repère utile, mais elles ne se substituent pas à une analyse personnalisée du dossier. Voici comment aborder une première vérification de manière structurée :

1. Faire le test d'éligibilité — Le test en 3 questions permet d'identifier rapidement les premiers signaux dans votre dossier.
2. Réaliser une simulation indicative — Le simulateur donne un ordre de grandeur de l'impact du taux EUR/CHF sur votre capital ou votre coût de remboursement.
3. Rassembler les documents— Réunissez l'offre de prêt, les notices, les simulations remises par la banque, les tableaux d'amortissement et les avenants éventuels.
4. Comparer avec les exigences de transparence — Vérifiez si les documents remis contenaient des explications claires et des simulations chiffrées sur le risque de change.
5. Solliciter une lecture individualisée si nécessaire — Une analyse spécifique du contrat et des pièces disponibles est indispensable avant toute démarche.

Cet article a une vocation pédagogique et ne constitue pas un avis juridique personnalisé. L'analyse dépend toujours du contrat, des documents remis et de la situation de l'emprunteur.